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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

380億新阿房宮爭議驚動習近平 地方官員心有餘悸

  在中國,通常來說,由政府引起的輿論事件跟現實世界是兩條線--往往熱點甫成,"輿論場"上物議鼎沸,來自四面八方的口誅筆伐淹沒瞭所有報紙、網站頭條,大有動搖星河之勢;但現實中,久歷考驗的地方政府早塑就一身定力,熬過當口,躲一陣子,"輿論場"來得快去得更快,該幹什麼,繼續幹就是瞭。

  但阿房宮事件是個例外。最近問起後續,西安市的官員說起來心有餘悸,"方案調整很大,項目名字都要換掉,教訓深刻"。

  教訓有多深刻?近兩個月,全國不少地方的黨組織學習瞭中辦轉發的一份文件--《中共中央辦公廳<轉發陜西省委關於學習貫徹習近平總書記重要批示情況的報告>的通知》,深刻領會習近平總書記在《西安380億打造"新阿房宮"引輿論質疑》一文上的重要批示精神。

  據說,陜西省委的學習心得有"三點感受",以及若幹專題學習材料。而具體到阿房宮項目,西安市的官員說,方案調整的范圍很廣,既包括文物保護項目的調整,也包括相關商業項目規劃的調整--位置、命名可能都要變。

  這樣的案例在"輿論場"和地方政府的互動史上,實屬少見。回頭看,阿房宮事件從發生,到一步步發酵擴大,有哪些教訓?

  除開"拆舊建新"是非不說(所謂的舊阿房宮其實隻是個早年建設的違規商業景區),嚴格來說,"新阿房宮"其實有兩個含義--一個是文物保護屬性的阿房宮遺址公園,一個是首創集團計劃投資的"首創阿房宮文化旅遊產業基地",後者說白瞭,是個距離阿房宮遺址公園不遠的地產項目,取"阿房宮"之名而已。

  輿論事件常常是一本糊塗賬。今年6月份,西安灃東新城公佈瞭"380億打造首創阿房宮文化旅遊產業基地"的消息後,大量媒體跟進報道,網絡的碎片式傳播迅速讓"西安380億再造'新阿房宮'"占領瞭大量網站、微博新聞的頭條。

  網民們對此印象深刻,但至於"新阿房宮"是什麼,按大多數人的閱讀習慣--"管它是什麼",網絡閱讀是不求甚解的,很多人形成的感覺,"新阿房宮"應該就是重建一個阿房宮的意思。

  把事情說清楚其實並不復雜--建設阿房宮遺址公園是文物保護的需要,而引入首創集團投資阿房宮文化旅遊產業基地,則是一個位於文物保護區以外的地產項目,目的是以商業開發反哺文物保護。

  然而對地方政府來說,是"說清楚",還是選擇不作聲,其實是基於風險、得失評估的技術問題,"說清楚"的風險在於有可能引發媒體對事件的跟蹤報道和輿論持續關註,而不作聲的好處則是,如果沒有新的關註點,事件的關註度會迅速下降,一個熱點在短短幾天裡被另一個熱點代替--畢竟,中國從來不缺少熱點新聞事件。

  正如後來所看到的,西安市方面選擇瞭不作聲--無論是西安市委宣傳部,還是西安灃東新城,都沒有試圖通過一個正式場合或者公開載體,把這件本來可以三兩句話講清楚的事來講清楚--從技術上講,這當然是一個無可厚非的常規動作,大多數地方政府在面對類似的輿論事件時,也常常是同樣的選擇。

  但缺乏戰略評估和判斷的技術評估,常常會犯方向性的錯誤。導致後來發生一連串事件的原因在於,西安市的有關部門對今年來中央一系列講話缺少足夠的政治敏感,也因此忽視瞭阿房宮的政治文化意義。

  十八大以來,中國共產黨整治黨風、政風方面的決心有目共睹,習近平總書記從去年就開始講,要"堅定必勝信心,增強憂患意識",今年年初,他在中央黨校就曾說,"現在,我們這一代共產黨人的任務,就是繼續把這篇大文章寫下去。我們必須增強憂患意識,做到居安思危"。

  對於阿房宮的歷史教訓,習近平總書記在今年年初的第十八屆中央紀律檢查委員會第二次全體會議上更是曾直截瞭當地說--

台南七股房貸  秦始皇是第一個統一瞭中國的封建帝王,開始是代表瞭歷史發展要求的,但他好大喜功,橫征暴斂,弄得民怨沸騰,不過傳至二世秦王朝就滅亡瞭。杜牧在《阿房宮賦》中說:"秦人不暇自哀,而後人哀之;後人哀之而不鑒之,亦使後人而復哀後人也。"

  在歷史上,阿房宮建而未成,是秦二世滅亡教訓的具體標的物,而在當下,中央先後頒佈"八項規定"、"六項禁令",力圖開出黨風政風新氣象,在這樣的背景下,"阿房宮項目"所承載的意義和它所面臨的爭議,以及它所引起的高層關註度,遠非文物保護與商業開發之間的矛盾那樣簡單。

  幾個月後,"西安380億建'新阿房宮'"引起瞭廣泛的質疑--鼓山區二胎盡管"新阿房宮"是什麼是一件可以說清楚的事--西安市政府本來可以大大方方地說,其實他們隻是準備建設一個以文物遺址保護為目的的阿房宮遺址公園,同時在稍遠一點的地方引入瞭一傢開發商造房子而已。

  如果有足夠的政治意識和技巧,他們甚至可以說,"我們是準備花很少的錢,建一個以秦亡警示文化、秦文明反思文化為內涵的大型歷史遺址公園"。這與他們的計劃並不沖突。

  而遺憾的是,在這當口,他們選擇瞭不作聲,任其發酵,回過頭來看,這無疑是個糟糕的選擇--也許後來匯報清楚瞭,但影響已經無法挽回。所以才有後來一位西安市的官員總結說--我們錯估瞭阿房宮事件,我們隻看到瞭阿房宮的歷史文物價值,卻忽視瞭它的政治文化意義。

  話說遠一點,對於西安這樣的城市,外界常常有一種偏見。他們常常認為這座城市歷史太厚重,一土一木都動不得,任何城市改造或者大規模的城市建設都會引起普遍的爭議和強烈的批評,不管改造到底是保護瞭文物還是破壞瞭文物。

  諷刺的是,這種以保護歷史為初衷的偏見的形成,恰恰是因為對歷史和現實缺乏瞭解。中國古代土木結構的建築性質決定瞭其本身很難長久保存,除瞭大小雁塔、城墻等寥寥幾處遺址,西安大量的文物遺址都深埋地下,有些已知,有些未知,很多遺址地面上就是生活瞭幾百年的村子,生產瞭幾十年的工廠。

  近幾年,為瞭保護這些遺址,也為瞭進一步發展城市,西安試圖將一些重要遺址上的單位、居民遷出,同時在遺址外圍做一些商業開發,通過"大遺址"模式來實現遺址保護和資金上的平衡--也即所謂變"被動保護"為"主動保護",比如唐大明宮,再比如引起爭議的阿房宮,都是遵循瞭這樣的思路,但在傳播中,信息的不對稱、網絡的碎片化傳播和歷史偏見讓當地的每一次嘗試都飽受批評,這無疑是很不公平的。

  要破除這種偏見,也為西安整座城市厘清發展中的經驗和教訓、進一步向前看,需要當地決策者在城市形象塑造、理念闡述以及傳播策略上,有一個整體的戰略思考。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-05/10002566420.shtml

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