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● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

任志強沒完成使命 留下 混改半成品的華遠



大隱住朝市,小隱入丘樊。丘樊太冷落,朝市太囂喧。無論王石、馮侖、任志強,還是近日茶水風波的宋衛平,中國地產黃金一代或無奈於歲月,或禁錮於規制,甚至僅緣於市場環境切頻下一時的力所不逮,終到瞭需要退隱的時刻。然而曾經指點江山的雄霸之氣,以及對深刻自身烙印企業的戀棧之心,都令他們不可能徹

底退出舞臺。二出江湖乃個例,時常顧問恐常態,於己於人這也算一種中國特色的餘熱效應。就像白居易所雲:唯此中隱士,致身吉且安。

在10月22日召開的華遠地產(華遠九都匯)媒體見面會上,任志強最後一次以華遠地產董事長的身份面對多傢媒體,宣佈自己要退休的決定。

消息一出,輿論、同仁無不感嘆惋惜—房地產業內又少一位敢言之人。

實際上,離開華遠的任志強,亦應有所惋惜。

自1984年加入華遠,30年歷程鑄就“大炮”任志強。相比任志強的高關註度,華遠地產的行業地位遠不及“大炮”名聲。此外,華遠地產混合所有制改造仍待完善,如今他全身而退,留給後人的任務頗為艱巨。

與其他一代房企大佬相似,任志強也並未遠離其奮鬥多年的地產圈,任地產會長、辦房產研究院、當作傢,退休人不休,是大炮,總需要有個出口。

任志強的“華遠史”

1984年對任志強來說是充滿機遇的一年,正趕上國企華遠公司招兵買馬,任志強決定進駐華遠,並於1984年—1988年擔任北京市華遠經濟建設開發總公司建設部經理。

自加入華遠以來,任志強主持或參與瞭華遠近50個房地產項目的開發工作。1996年,其帶領華遠上市,成為國內第一傢進入資本市場的地產企業。此後,任志強領導華遠地產幾年內保持瞭超過30%的增長。

2001年12月至2002年12月任志強擔任北京市華遠新時代房地產開發有限公司董事長兼總經理。2002年12月開始兼任北京市華遠地產股份有限公司董事長兼總經理。自此,華遠進入“任志強時代”。

一位地產業內人士曾經評論說,任志強作為一個從紅色傢庭成長起來的人,很難完全擺脫成長的烙印。其創業一開始就在北京,也一直沒有擺脫國有色

彩,這與在深圳那片開放土地上摸索的王石有所不同。同為華潤控股的華遠地產的國有屬性,使得其在經營業績上遠不如走市場化道路的萬科。

華遠地產2014年中期報告顯示,上半年實現營業收入38.24億元,同比增長137.14%;歸屬於上市公司股東的凈利潤2.35億元,同比

增長3.05%。對比萬科2014年中期業績,萬科營業收入為409.6億元,盡管較去年同期的413.9億元下降1.0%,但是業績依然是華遠的十倍

多;歸屬於股東的凈利潤為48.1億元,較去年同期的45.6億元增長5.6%。今年1至6月,萬科累計實現銷售金額1009.1億元,僅半年就實現瞭千

億計劃。

比較來講,華遠一直在國有體制中打轉發展,雖然有強大的支持力量,但同時也嘗到瞭“非市場化的惡果”,用任志強自己的話來說,即華遠最大的限制

來自體制,最大的壓力來自上面的領導。任志強認為,“2005、2006年,華遠要是能到外地去拿地,如今獲得的發展可能就不一樣瞭”。而之所以沒去成,

是因為“國資委不同意你到外地去”。

當然,有業內人士認為,即使不跟龍頭萬科相比,相較其他具有國有資本背景的北京房企,華遠仍是掉隊的一個。

華遠目前的業績不如任志強的名聲那麼大,有一個重要原因是任志強自身並沒有花太多心思在華遠的發展上。任志強的房貸新竹峨眉房貸車貸信貸苗栗西湖車貸信貸“大炮”名號,起源於其對政府、

政策犀利的批判,敢於直言。對此,他的好友潘石屹點評一針見血:(他)少有私心,不為個人和華遠爭什麼,但操著總理的心。批評是希望讓政策變得更好,但這

並不涉及華遠本身的發展,所以並沒讓華遠變得更好。

留下“混改半成品”的華遠

任志強個人的成長經歷及華遠地產的國資背景,給這傢並不市場化的公司打上瞭深深的紅色烙印。盡管任志強曾在2013年華遠地產的業績說明會上表

示,該公司已經是混合所有制上市公司。但事實上,華遠地產作為國資委旗下國有獨資企業控股的上市公司,其治理結構遠遠未能實現市場化,特別是在董事會的作

用和高管的薪酬方面,因此被視為標準的國有企業,而非“混改”企業。

在華遠的早年時期,任志強放棄瞭幾次“混改”的機會,堅持華遠集團的國資性質。對此,有分析認為這與任志強個人的價值觀相關,紅色傢庭出身與當

時的時代背景,使得任志強對國有資本性質有著別樣迷戀。然而,時至今日,華遠集團仍然是國有獨資企業,其高管們仍然是體制內身份。這一體制約束讓企業和高

管、員工紛紛感受到巨大的束縛,為日後的混改埋下瞭伏筆。

由於與股東華潤集團的分歧,任志強毅然離開進行二次創業,而這也使任志強在錯過瞭母公司華潤混改的好機會後,促成瞭子公司新華遠的混改。

但此次混改隻能算“半成品”,在華遠內部遺留下瞭治理結構缺陷。一方面,華遠地產是國資委旗下國有獨資企業控股的上市公司,國資委對公司項目具有決定權和否決權,華遠公司高管對此無可奈何。此外在薪酬方面,身為體制內的企業,薪酬自然也受到限制。

然而,最大的問題還是公司治理結構的問題。公開報道顯示,從2011年至2014年11月,任志強“多幹”瞭三年半,暴露出巨大的治理結構問

題,即董事會的產生因為不可知的原因拖延瞭三年多。按照公司法,董事每屆任期不得超過三年,董事任期屆滿未及時改選,在改選出的董事就任前,原董事仍應當

履行董事職務。

此外,在這三年多裡,在走“非市場化路線”的華遠中,任志強多拿瞭不少“市場化高薪”,這也是一直為外界所質疑的關鍵點。

不管如何,任志強終能全身而退,混改未完的攤子,也都交由後人解決。但是在房地產行業,他並未走遠。

據《投資時報》記者瞭解,退休以後,任志強除瞭兼任中國房地產業協會和中國房地產研究會副會長,還是全聯房地產商會執行會長、阿拉善SEE生態協會會長,是中國金融博物館書院主席,將來他的研究院正式成立三義鄉農地貸款率利試算表瞭,各路粉絲又可以期待任院長繼續“開炮”。

(完)

(投資時報)





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-16/08335939545506840889188.shtml

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