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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

李嘉誠旗下長和系內地囤地溢價百倍 大戶特權免清查

  今年6月27日,華人首富李嘉誠在汕頭大學畢業典禮上做瞭演講,題為《無心睡眠》。

  "可能因為網絡上的許多討論,最近很多朋友,不約而同,積極向我推介各種酣眠良方,有氣功的、有食療的、有中西各種靈丹妙藥,希望我可以在晚上睡得好點,"李嘉誠如是說。

  事實上,近年有關撤資、囤地、內地業績下滑等多種負面新聞,的確一直讓他困擾著。7月31日,迫於外界對長和系企業囤地、拖延施工的質疑壓力,李嘉誠旗下長和系企業-長江實業(00001.HK,以下簡稱"長實")與和記黃埔(00013.HK,以下簡稱"和黃")再次出面回應稱,長實與和黃在內地的土地項目並不存在囤地情況,也沒有囤地意圖,甚至一直希望盡快完成發展及出售項目,以便收回資金再發展。

  在這背後,是陷入冰點的內地銷售。長實系統計數據顯示,上半年內地物業收入僅30.75億港元,驟降54.8%(去年同期67.96億港元);和黃在上半年共計確認出售約170萬平方英尺的發展物業權益,絕大部分位於內地,但這個數字還不到2013年全年780萬平方英尺的22%。

  值得註意的是,長和系在全球房地產佈局,如今也跟著曝光。數據顯示,長和系在全球擁有土地儲備為2092萬平方米,其中,內地的土地儲備高達1652萬平方米,占近8成,若按2013年內地土地儲備平均成本為2400元/平方米計算,內地項目總值近400億元人民幣。

  "囤地"最高溢價近百倍

  無風不起浪。自1992年進軍內地房地產市場以來,長和系在2005年前後拿地迅猛,在2010-2012年間也有一輪擴張,近20年間,其閑置土地的戲碼也是屢見不鮮。

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  以廣州增城項目為例,早在2005年9月21日,長和系與廣州增城市國土局簽訂瞭國有土地使用權轉讓合同,將增城市荔城街三聯村和逕嚇村四宗地塊納入囊中,合計占地面積台東縣消費者信貸為203萬平方米,總地價款近3.2億元,平均樓面地價僅157元/平方米。

  "長和系在增城拿地並未通過招拍掛,而是通過市政工程與政府進行交換,其中並沒有土地補償,"有接近和記黃埔的業內人士曾對記者透露,2004年,增城市政府得悉李嘉誠準備在荔城街購地數千畝後,積極奔走。按照規定,征收3000多畝如此大規模的土地須報國務院審批,為此,增城市政府選擇捷徑,通過"回收閑置土地"向長和系供地,卻不料掉進億元土地詐騙案的漩渦-增城當地開發商梁培堃偽造土地使用證,虛征農民用地,此案曾震驚中央。

  2006年,正當和記黃埔準備動工之際,審計署對土地進行查處,項目隨後進入擱置。直到2011年6月23日,"沉睡"近6年之久的和黃增城項目高調奠基。時任增城市市委常委、組織部部長冼銀崧和副市長鄔衛東出席瞭當天的奠基儀式。

  據一位當時在和黃任職的人士透露,詐騙事件之後,和黃原計劃"2009年能夠恢復開工",不過,到2011年才真正開始動工,"這兩年間關於房地產的政策有些變化,雙方一直在磨合,政府允許做項目申請變更。"

  在和黃2013年年報中,增城逸翠莊園項目的開發狀態顯示,項目一期中的A、B兩部分項目在2014年僅分別完成40%和10%,而二期、三期的規劃進度是2016年完成1%。

  這隻是長和系旗下項目涉嫌閑置的冰山一角,其在全國8個城市13個項目,均不同程度的疑似閑置。梳理和黃、長實多年的財報就不難發現,在上海、廣州、深圳、中山、南京、長春、大連、武漢等城市,這兩傢企業要完成地產項目的1%,大部分需4-10年,甚至以上才完成。其中和黃在北京十三陵附近的北新嘉園,合約擬定動工時間為2004年11月,但事隔十年後仍未開工。

  而綜觀長和系的操作手法便可發現,其主要是通過大規模圈地和分期開發,助力土地閑置獲取土地溢價暴利。"項目大,且分期開發,主要是因為李嘉誠有這個資金實力。一期一期地開發,開發周期比較長,可以起到變相囤地的作用。"中國房產信息集團分析師薛建雄表示。

  而緩慢開發,長和系坐享土地升值暴利,其在2013年報中披露內地項目的地價約每2400元/平方米。而隨著土地價格和房價的暴漲,長和系大賺暴利。如上海已售完的禦翠豪庭項目,2002年,長和系通過協議方式以折合樓面地價約2497元/平方米獲得土地,2009年最後一次開盤時,房屋銷售價已漲到7萬元/平方米,是當初樓面地價的28倍多。如今的增城,與李嘉誠進入的時期也大不相同,已是開發商林立之地。在今年7月份的成交統計中,逸翠莊園的售價已達1.5萬元/平方米,較土地價溢價近百倍。

  有選擇地低效率管理

  長和系內地項目進展緩慢,除瞭被外界一直詬病的囤地論外,據記者瞭解,這還與總部不放權的管理架構直接有關。

  "香港總部對各內地分公司的把控相當嚴格,很多事情隻有走過繁瑣的申請、審批程序後才能正式啟動," 一位已離職的長江實業上海公司員工張小姐(化名)對記者透露,一個項目是否要開工,分公司領導沒有決定權,要經過一系列程序向香港總部請示,並隨時匯報最新動態後才可以決定,"凡事事無巨細都要向香港總部進行匯報,而項目開發又涉及到施工、設計、材料等多方面,因此如果項目的每一個環節都要想獲得審批,流程走下來就需要很長時間。"

  張小姐表示,內地分公司不僅在項目開發上沒有決策權,在財務、人事任免等方面,也受到很大的制約。即使是項目即將動工,投資預算也確定瞭,對分公司的財務也有相當嚴格的管控。香港總部在每年年初,都會派財務總監到分公司檢查一年的投資額明細。而一些重要的職位,如上海公司各項目的負責人,營銷、研發等部門的經理,幾乎清一色是從香港總部派來的。

  "李嘉誠在港的開發團隊的確經驗豐富,高度專業化,不過當他們被分別派駐到各分公司時,優勢很可能會變成劣勢,"上海乘星行行銷機構董事長李驍對記者說,因為從香港空降過來的管理團隊並不瞭解當地市場,他們需要用很長一段時間來熟悉當地市場,理順與當地合作夥伴的關系。

  在李驍看來,內地分公司幾乎沒有自主權,加之香港總部要對各地進行較全面的管控,使得分公司與總部之間長期進行著"拉鋸式"的審批與被審批的關系,降低瞭公司內部的管理效率。

  而五合智庫副總經理蔡文韜也表示,所謂的"低效率",其實是反映瞭長和系在地產界一種獨特的運作方式。"如果說囤地是為瞭賺取土地增值收益,那麼對分公司不放權,對一些項目有選擇的'低效率'管理,則是和黃、長實既定的策略。"

 擁有大戶特權

  外界對長和系的囤地質疑,從未間斷。但幾乎每一次為"囤地"辯護時,長和系總能把責任推到地方政府身上,而且後者從來都不予反駁。正如李嘉誠所言,至今"內地未有一個政府部門正式發函反駁"。

  "在長和系部分核心區域核心地塊出現長時期未開工或建設周期特別漫長的背後,很大程度上,背後是房地產企業與地方政府的一種博弈結果,"上海某開發商代表對記者分析說,我們看到的則是妥協的產物。

  這是一個不爭的事實。長和系等知名房企拿下的區域重點地塊,例如上海長實真如項目,對一個地區的發展有著舉足輕重的作用。這些名企的引入和項目落地,也常是地方政府區域發展戰略的關鍵所在,以至於在遇到土地閑置、囤地等情況時,地方政府在嚴肅處理時多少會有更多的顧慮。

  "李嘉誠所投資的項目不僅是房地產,還有港口、碼頭、物流等領域,對地方稅收影響較大。"廣東省某市一位曾在經貿系統擔任副局長的官員表示,在"牽一發而動全身"的關系影響下,地方政府不敢觸碰這些大企業的敏感神經,擔心影響這些企業在其他領域的投資。

  2009年4月,長實真如項目高調開工。據接近官方的知情人士透露,上海市政府有關領導曾親筆致信香港長和系高層,商討盡早開工事宜,才有之後如此盛大的開工儀式。日前還有報道稱,廣東某經濟特區的一位官員透露,如果市裡有項目會影響到李嘉誠的項目,市委領導都會"組團到香港"拜訪李嘉誠詢問意見。

  據李嘉誠基金會的一名人士透露,"地方政府能否給予信任感"、"是否曾給企業帶來麻煩"等,是李嘉誠旗下公司到地方投資首要考慮的因素。李嘉誠曾對外表示,在哪個地方或國傢投資順利的話,就會繼續在該地投資。

  在目前多地掀起的土地增值稅"清繳風暴",也並未波及李嘉誠旗下的"長和系"。據廣東省稅務部門一位人士透露,目前各部門已經開始排查並將囤地大戶納入名單,"但與以往的囤地清查名單一樣,像和黃、長實、新世界等房企並未納入清繳名單。"



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-08/08104355139.shtml

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