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銀行房屋二胎年息6%
7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
每借500萬,月還36,985元

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公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
銀行房屋二胎6%
公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:




??(4)要獲得特價房的信息,要與現場銷售人員保持聯系,即使不買也要定期打電話詢問,讓銷售人員知道你是很實在的買傢,之前未出手,隻是由於覺得價格不合適而已。



??2014年將要結束,從今年的情況來看,廣州樓市開始回暖,但前9個月行情偏於淡靜,到瞭年底階段,很多房企仍需沖量,已公佈11月銷售業績的21傢上市房企發佈的數據顯示,截至12月7日,僅恒大、綠城提前完成年度任務,萬科、富力與合景完成近九成,仍有超過1/3企業的完成量在八成以下,有部分房企不足四成。



??任務沖刺、現金回籠仍將是部分房企年底的主旋律之一,但“筍盤”如同曇花一現,哪些情形下容易撿到“筍盤”?內裡訣竅多多。

??優惠關鍵詞清尾貨

??但要記住,銷售人員底薪不高,收入主要是靠提成,慢慢賣隻能賣出“稍高”的價錢是不劃算的,若能賣出“高很多”的價錢對開發商來說就是劃算的,所以優惠隻有“清尾貨”一個原因,優惠幅度一般不會很大。綜合目前幾個清尾貨項目的情況來看,優惠幅度在5%左右,而且作為“籮底橙”,很可能有這樣或那樣的缺陷。



??優惠指數:★★★







??對於上市房企,是否完成年度的銷售任務,對來年的業績以及融資影響非常大,對於職業經理人,是否完成年度銷售任務,與能否拿到年終獎相關,所以沖任務無論房企還是從業人員都是大事,開發商可能拿出不小的優惠幅度賣樓。



??為瞭沖任務而推出的優惠幅度多在10%左右,如果超過10%,那優惠產品往往在一兩天內清貨,買到這類產品的難度不算小,而且往往會有類似一次性付款的附加條件,這類“筍盤”適合資金充裕的買傢。





??優惠關鍵詞抵工程款

年底房企沖任務在即 淘 筍盤有訣竅



??購買難度:★★★







??“年底清貨,一件不留”,這是常見的各行各業優惠的理由,房地產也不例外,即使尾貨不多,也需要一定數量的銷售人員駐場,從成本的角度來說,便宜一點把房子賣出比慢慢賣稍高的價錢更劃算。

??優惠關鍵詞債務到期

??遇到這種情況,開發商拿出多大幅度的優惠?主要視債務的大小、到期時間的長短而定,如果債務很重,開發商分分鐘有可能拿出那種“要錢不要貨”的心態甩賣,曾出現降價幅度30%左右。當然,這麼優惠的價錢往往也是與一次性付款等條件相連,往往也是在一天內迅速清貨,如果沒有足夠的流動性和良好的信息渠道,一切都是枉然。





??(2)樓盤越筍購買時機越短,但一套房產究竟筍不筍,很難僅從單價判斷,要結合房產的位置、間隔、朝向、樓層、裝修等綜合判斷,如果對樓盤情況不熟悉,購買之前還要再去看一看,就已錯過瞭最佳的購買時機,要淘到“筍盤”就要做功課,對近期樓價走勢比較熟悉,要對擬購買樓盤3個月之內的價格非常瞭解,這樣才能迅速作出是否購買的判斷。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-12/16125949083250256560893.shtml



??購買難度:★★★★



??能夠有較筍價錢的主要是那些貨量在幾十套以內的“抵數房”,幾年前在老城區有幾十套這樣的房子,價格僅為市場價的六到八成,但價格如此優惠的房產,多半是“見光死”,早早被知情的內部人士拿下,一般消費者想買到的可能性微乎其微。

??優惠指數:★★★★★











??購買難度:★★★★★

??類似的情況還有房企拿房子來抵設計費或廣告費,但這些金額一般要比工程款小得多,這些情況下抵扣的房子往往隻有很少的單位,基本上在公司內部就已消化完畢,外人可以買到的機會幾乎可以忽略。

??優惠關鍵詞:沖任務







??優惠指數:★★★★



??購買難度:★★★★☆

??房地產行業也有“年關難過”的說法,一個重要的原因是年尾是工程結算的高峰,施工人員春節前大多回傢過年,開發商沒有足夠的資金結算工程款,拿房子來“抵數”是可以的。這種抵工程款的房子有多少?這幾年出現過這樣的案例:開發商拖欠施工企業大量的工程款,索性將在整個樓盤剩餘部分賣給施工企業抵數,但這種情況下的施工企業一般資金實力雄厚,抵數房產數量越大,出現低價“筍”貨的可能性反而越小,施工企業直接轉身成為開發商,房產價格基本維持原樣,僅有小幅優惠。

??房地產行業是高負債率的行業,各種債務尤其是銀行貸款的償款付息期限,不少都會定在年底。債務到期手頭資金卻不充足,開發商通常將手頭能賣的東西都拿出來換錢,因為房產往往就抵押在銀行,如果到期無法清償,銀行可以直接將房產拿去拍賣。

??優惠指數:★★★★

??購買難度:★★



??優惠關鍵詞倒閉拍賣



??優惠指數:★★★☆





??樓盤資不抵債進入司法程序,法院可能判定房企倒閉並將其所有資產清盤拍賣。如果是批量購買房產,甚至能以半價左右的價錢買到房子,即使是零星購買,報價往往比市場價低10%-20%,但在扣除成交價5%左右的拍賣傭金之後,優惠幅度就要大打折扣瞭。



??購買這類房產最大的風險在於,原來的開發企業多半已處於倒閉或半倒閉,房產證等相關的法律手續需自行辦理,比較麻煩,可能還涉及部分需補交的欠費,而且樓盤日後的管理水平往往不盡如人意,要買到這類房產最好與拍賣行保持聯系,或經常留意拍賣公告。



??專傢教路



??“點鼠標”淘不到“筍盤”



??很多人習慣在買房之前先打開電腦搜索一下資訊,但中原地產項目部總經理黃韜提醒,“筍盤”是用腳走出來的,光靠點鼠標淘不出“筍盤”,他總結瞭8條淘“筍盤”訣竅。



??(1)對於一些多區域發展的房企,沖任務可能是全國性的,促銷手法可能會這裡便宜那裡貴,就算放出“全線8.5折”的風聲,其實也是全國范圍的平均數,就如股市大盤漲不等於手頭買的股票漲一樣,需要逐個樓盤甚至逐套單位甄別。

??當然,樣板房也是比較容易剩下,如果喜歡樣板房的設計,不計較曾被萬千買傢“施虐”,板房應是不錯的選擇,畢竟能成為樣板房,綜合素質不會太差。一般情況而言,清尾貨往往有幾十套單位可供選擇,要買到尾貨單位的難度相對較小。





??(3)即使是抵工程款等“筍盤”,往往也是通過中介等進行銷售,但若是超“筍”產品,往往在中介內部就已被消化完畢,普通消費者能買到的可能性很小,最可能買到的是因其他原因而出現的特價房,特別是樓盤沖任務或是尾貨的特價盤。

??哪種情況最容易為“沖任務”而優惠?可以重點關註前11個月任務完成率在80%-90%的房企,完成任務80%以下的房企要沖任務基本沒有可能,已完成90%以上的房企幾乎沒有這個壓力,在80%-90%的房企咬咬牙還能完成任務,最容易為沖任務而優惠。

內容來自sina新聞



??(5)普通消費者不要祈求一定買到最筍的房產,因為不具備信息優勢,但知道此前有人買過八折的房子,一定要與開發商磨牙拿到八折的優惠並因此放棄8.5折優惠,那就是不智的行為。



??(6)樓盤是否優惠與開發企業大小不一定有關聯,大企業可能因沖任務而優惠,小企業也有可能急需資金調度而降價,優惠不分開發商大小,要看具體的項目和時間。當然也有一定的跡象可以留意,如某個樓盤前期的產品賣得不好,去化率太低,接下來就可能降價促銷。

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??(7)留意開發商的資金狀況和相關的公告信息,房貸利率怎麼算二胎年息可以贏得較多的機會,如某企業融資失敗、負債嚴重,或股價下降,那它出現優惠的可能性就較大,或者房企出現瞭類似高管失聯之類的信息,其樓盤可能會出現較大程度的優惠。但如果資金缺口在幾十億元,反倒不怎麼可能降價促銷瞭,因為靠銷售回款隻是杯水車薪。



??(8)一般消費者千萬別買到整間企業倒閉後剩下的樓盤,涉足房地產行業兩三年的小企業,抗風險能力往往很低,一旦風吹草動就很易倒閉,這種看似很筍的樓盤容易變成爛尾樓。

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